근저당 뜻, 설정 과정과 말소 방법까지 완벽 정리

근저당 뜻이란?

근저당이란,

부동산을 담보로 해서 장래에 발생할 수 있는 불특정한 채무를 담보하기 위해 설정하는 저당권의 한 형태입니다.

쉽게 말해, 특정 금액까지 대출을 받거나 금융거래를 할 때,

만약 돈을 갚지 못하면 부동산을 경매로 넘겨서 그 금액을 보전받을 수 있도록 하는 장치입니다.

여기서 중요한 개념이 바로 '채권 최고액'입니다.

채권 최고액이란, 근저당권 설정 시 담보할 수 있는 최대 금액을 의미하며,

실제 채무 금액보다 다소 높게 설정하는 경우가 많습니다.

 

근저당 뜻을 정확히 알면,

부동산 거래나 대출 과정에서 예상치 못한 피해를 막을 수 있습니다.

부동산에 근저당권이 설정되어 있다면,

해당 부동산은 대출의 담보로 제공된 것이므로 거래 전 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

근저당 뜻, 쉽게 이해하기

근저당이란 집이나 땅을 담보로 돈을 빌릴 때,

혹시 돈을 갚지 못하면 그 부동산을 팔아서 돈을 대신 받겠다는 약속입니다.

이 약속은 '등기부등본'에 기록돼, 누구나 확인할 수 있습니다.

 

👉 내가 살려고 하는 집, 지금 바로 등기부등본을 확인해보세요!

 

등기부등본 확인하는 법: 부동산 계약 전 필수 체크리스트

 

 

근저당권 설정 과정 및 필요한 서류

 

근저당권 설정 과정

 

근저당권 설정은 보통 대출을 받을 때 발생하며, 다음 순서로 진행됩니다.

 

1. 대출 계약 체결: 대출자(채무자)와 은행(채권자)이 대출 계약을 맺습니다.
2. 근저당권 설정 계약: 부동산에 대해 근저당권 설정 계약을 체결합니다.
3. 등기부등본 등기: 설정된 근저당권을 관할 등기소에 등기해 제3자에게 공시합니다.

 

근저당권 설정에 필요한 서류

구분	준비 서류
대출자(채무자)	인감도장, 인감증명서, 주민등록등(초)본, 등기권리증(등기필증)
은행(채권자)	사업자등록증 사본(기관용), 근저당권 설정계약서
공통	대출약정서, 신분증 사본

 

✅ 주의:

• 인감도장과 인감증명서는 반드시 일치해야 합니다.
• 등기권리증(또는 등기필정보)을 분실했다면 추가 절차가 필요할 수 있습니다.

 

👉 서류 준비를 철저히 해야 근저당 설정이 빠르게 진행됩니다!

 

근저당권 설정 비용

 

• 등록면허세: 대출금액의 0.2%
• 교육세: 등록면허세의 20%
• 등기신청 수수료: 약 15,000원
• 국민주택채권 매입 비용: 대출금에 따라 다름
• 법무사 수수료(대행 시): 약 5만 ~ 7만 원

 

예시:
1억 대출 시 설정비용 약 60~70만 원 예상

 

👉해당 비용은 대부분 은행에서 부담하며, 연계된 법무사에 법무사 수수료만 내면 알아서 처리하는 경우가 대부분입니다. 

 

근저당권 말소 방법 및 필요한 서류

 

근저당권 말소 과정

 

대출금을 모두 갚아도 근저당권은 자동 소멸되지 않습니다.
다음 절차를 거쳐 '말소등기'를 해야 합니다.

 

1. 채무 변제 완료: 대출금을 전액 상환합니다.
2. 말소서류 수령: 은행으로부터 말소에 필요한 서류를 받습니다.
3. 말소등기 신청: 관할 등기소에 말소등기 신청서를 제출합니다.
4. 등기 완료: 근저당권이 등기부등본에서 삭제됩니다.

 

근저당권 말소에 필요한 서류

 

구분	준비 서류
대출자(채무자)	인감도장, 인감증명서, 신분증
은행(채권자)	말소등기위임장, 근저당권 설정등기필증, 사업자등록증 사본
공통	말소등기 신청서, 수입인지(등록면허세) 부착

 

✅ 주의:

• 등기필증(등기필정보)을 분실했다면 대체 절차(확인서면 작성)가 필요합니다.
• 인감증명서 유효기간은 보통 3개월 이내여야 합니다.

👉 말소 서류를 빠짐없이 준비해 신속하게 등기를 완료하세요!

 

근저당권 말소 비용

• 등록면허세: 6,000원
• 지방세: 1,200원
• 등기신청 수수료: 3,000원
• 법무사 수수료(대행 시): 약 5만 ~ 8만 원

👉 대부분 은행에 대출금 전액 상환후 연계된 법무사에게 비용을 지불하고 처리하는 경우가 많습니다. 

 

근저당권 셀프 등기 vs 법무사 대행 비교

항목	셀프 등기	법무사 대행
비용	저렴 (등록비용만)	수수료 추가 발생
시간 소요	직접 등기소 방문 필요	간편하게 대행
실수 가능성	서류 누락/오류 가능성 있음	전문가가 진행
추천 대상	시간 있고 비용 아끼려는 사람	빠르고 정확한 진행 원하는 사람

 

✅ 결론:

• 시간적 여유가 있다면 셀프 등기 도전!
• 복잡하고 바쁘다면 법무사에게 맡기세요!

 

👉 나에게 맞는 방법을 선택해 똑똑하게 처리하세요!

 

부동산 거래 시 근저당권 주의사항

 

부동산 매매 시 근저당권이 남아 있으면 아래 사항을 꼭 확인하세요!

 

1. 채권최고액과 실제 채무액 비교
   : 채권최고액과 실제 대출 잔액을 비교하고, 실제 부담을 확인하세요.
2. 말소 조건 명시
   : 매수 계약서에 "근저당 말소 완료 후 잔금 지급"을 반드시 명시하세요.
3. 잔금과 동시 말소등기
   : 잔금 지급과 동시에 근저당권 말소가 완료되어야 안전합니다.

👉 계약 전 근저당 상태를 반드시 체크하고,  그 외 계약 시 주의사항을 꼭 확인하세요!

 

부동산 계약 시 주의사항: 반드시 알아야 할 10가지 체크리스트

 

 

근저당권 설정과 말소 과정은 복잡할 수 있지만,

절차와 서류만 정확히 알고 준비하면 문제 없습니다.

비용과 서류, 대행 여부까지 꼼꼼히 체크해두면 예상치 못한 위험을 막을 수 있습니다.