전세계약 시 자주 놓치는 주의사항 7가지 — 이거 모르면 손해! 🏡

전세계약을 할 때 많은 사람들이 기본적인 계약 조건만 확인하고 넘어가는 경우가 많습니다. 하지만 세입자가 놓치기 쉬운 주의사항들을 챙기지 않으면 보증금 반환이나 계약 갱신 시 큰 손해를 볼 수 있습니다. 이번 글에서는 전세계약 시 자주 놓치는 주의사항 7가지와 함께 자주 하는 질문(FAQ)까지 꼼꼼히 정리해 드릴게요! 😊

 

1. 등기부등본 확인 — ‘대항력’을 갖추기 위해 필수!

✅ 왜 중요한가요?

• 등기부등본은 해당 부동산의 소유자 정보와 근저당 설정 여부를 확인할 수 있는 문서입니다.
• 전세계약 시 대항력을 갖추기 위해서는 확정일자와 전입신고 외에도 등기부등본을 통해 근저당 금액이 보증금보다 낮은지 꼭 확인해야 합니다.

💡 놓치기 쉬운 부분:

• 계약 직전에 다시 한 번 등기부등본을 발급받아야 합니다. 계약 후 소유자 변경이 있을 수 있기 때문입니다.

2. 확정일자와 전입신고 — 순서는 중요!

✅ 왜 중요한가요?

• 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다.
• 하지만 확정일자만 받아서는 불충분! 전입신고를 통해 대항력을 갖춰야 합니다.

🔴 실수 사례:

• 전입신고를 늦게 하면 우선변제권이 무효가 됩니다. 계약 다음 날 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 안전합니다.

💡 Tip: 동사무소 방문이 어렵다면 정부24에서 온라인으로 처리할 수 있습니다.

 

3. 계약서 특약사항 — 보증금 반환의 열쇠

✅ 왜 중요한가요?

• 특약사항은 계약서에서 임대인과 임차인 간의 분쟁을 방지하는 역할을 합니다.
• 특히, 보증금 반환 시기나 수리 의무에 대한 특약은 꼭 명시해야 합니다.

🟢 추천 특약사항:

1. 원상복구 범위: 도배나 장판 등 교체 여부.
2. 수리비 부담: 누수나 하자 발생 시 임대인 부담 명시.
3. 보증금 반환 기한: 계약 종료 후 최대 2개월 이내 반환.

🔴 주의:

• 구두로 약속한 특약은 법적 효력이 없습니다. 반드시 계약서에 작성하세요!

4. 보증보험 가입 — 보증금 안전장치

✅ 왜 중요한가요?

• 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우를 대비해 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 보증보험에 가입하는 것이 안전합니다.

🟢 장점:

• 보증금의 90%까지 보장받을 수 있습니다.
• 대출 시 필수: 전세자금대출을 받을 때 보증보험 가입은 필수 조건입니다.

🔴 단점:

• 보증보험 가입 시 보험료가 발생 (보증금의 약 0.1~0.2%).

💡 Tip: 보증보험료는 연말정산 시 세액공제가 가능합니다!

5. 관리비와 기타 비용 — 계약 전 미리 확인!

✅ 왜 중요한가요?

• 관리비 내역에 공용 전기료, 청소비, 주차비 등이 포함됩니다.
• 관리비가 지나치게 높으면 예상치 못한 지출이 발생할 수 있습니다.

🔴 주의:

• 계약 전 관리비 명세서를 요구해 꼼꼼히 확인하세요.
• 난방비와 수도세가 포함되어 있는지도 체크해야 합니다.

6. 집 상태 확인 — 하자 보수 요구하기

✅ 왜 중요한가요?

• 전세계약 전 누수, 곰팡이, 전기 배선 등의 상태를 확인해야 합니다.
• 하자가 발견될 경우, 특약사항에 ‘수리 후 입주’를 명시하세요.

🔴 실수 사례:

• 하자가 있지만 “괜찮겠지” 하고 입주했다가 수리비를 임차인이 부담한 경우가 많습니다.

7. 중개수수료와 중개사 확인 — 투명하게 처리하기

✅ 왜 중요한가요?

• 중개수수료는 상한제가 있습니다.
• 또한, 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 꼭 확인해야 합니다.

💡 Tip: 중개수수료는 카드 결제 가능합니다. 현금만 요구하는 곳은 의심해 보세요!

8. 자주 하는 질문 (FAQ)

Q1. 전세 계약 후 확정일자만 받아도 안전한가요?

A. 아니요! 전입신고까지 완료해야 대항력이 생깁니다. 확정일자만으로는 보증금 보호가 어렵습니다.

 

Q2. 전세계약 시 집주인이 바뀌면 어떻게 하나요?

A. 대항력과 우선변제권이 있다면 새로운 집주인에게도 전세계약이 승계됩니다. 등기부등본을 통해 근저당 여부를 다시 확인하세요.

 

Q3. 전세 보증금을 올리면 확정일자를 다시 받아야 하나요?

A. 네, 보증금이 변경될 때마다 확정일자를 다시 받아야 합니다. 이전 확정일자는 효력이 사라집니다.

 

Q4. 관리비가 너무 높은데 조정할 수 있나요?

A. 관리비는 임대인과 협의 가능합니다. 계약서에 ‘관리비 조정 가능’이라는 특약을 넣어보세요.

9. 정리: 전세계약 시 꼭 기억해야 할 주의사항

1. 등기부등본을 통해 소유자와 근저당 확인.
2. 확정일자와 전입신고는 빠르게!
3. 특약사항을 통해 보증금 반환과 수리 의무 명시.
4. 보증보험 가입으로 보증금 안전 확보.
5. 관리비와 하자 여부를 계약 전 꼼꼼히 체크.
6. 공인중개사 자격증 확인으로 안전한 계약.

이 7가지만 잘 챙겨도 전세계약 시 손해 볼 일이 없습니다!