부동산 계약 시 특약사항: 반드시 알아야 할 필수 조건과 작성법

부동산 계약을 체결할 때 계약서의 기본 내용뿐만 아니라 특약사항을 어떻게 작성하느냐에 따라 거래의 안전성이 크게 달라집니다.
특약사항이란 계약 당사자 간에 합의한 추가적인 조건을 명확히 문서화한 것으로, 계약서 본문에 포함되지 않은 중요한 사항들을 보호하는 역할을 합니다.

특약사항이 불명확하거나 빠져 있다면 나중에 분쟁이 발생했을 때 법적으로 보호받기 어려울 수 있습니다.
따라서 이번 글에서는 부동산 계약 시 필수적인 특약사항과 작성 방법, 주의해야 할 사항을 상세히 설명해드리겠습니다.

 

1. 부동산 계약 시 특약사항이 중요한 이유

✅ 구두 계약은 법적 효력이 약함

• 많은 사람들이 "구두로 합의했으니 문제없다"고 생각하지만, 계약서에 명시되지 않은 내용은 법적으로 인정받기 어렵습니다.
• 따라서 특약사항을 반드시 문서로 작성하고, 계약서에 포함해야 합니다.

✅ 분쟁 발생 시 강력한 증거가 됨

• 계약 후 상대방이 약속을 어기거나 문제가 발생했을 때, 특약사항이 있다면 이를 근거로 법적 보호를 받을 수 있습니다.

✅ 계약 당사자의 권리 보호

• 매매 계약이든 임대차 계약이든, 계약 시 합의한 사항이 특약사항에 포함되지 않으면 손해를 볼 가능성이 높습니다.

2. 부동산 계약서에 포함해야 할 필수 특약사항

1) 부동산의 상태 및 인수 조건

✅ 특약사항 없이 계약을 진행하면, 입주 후 집의 하자를 발견하더라도 매도인(임대인)에게 책임을 묻기 어려울 수 있습니다.
✔ 예시 특약:

• "매도인은 잔금 지급일까지 모든 수리(누수, 곰팡이, 전기설비)를 완료하며, 이를 이행하지 않을 시 매수인은 수리비를 공제할 수 있다."
• "임대인은 세입자가 입주하기 전 도배 및 장판을 새 것으로 교체해야 한다."

2) 계약 해제 및 위약금 조항

✅ 계약이 해제될 경우 위약금 문제로 분쟁이 발생하는 경우가 많으므로, 특약사항을 통해 명확한 규정을 정해야 합니다.
✔ 예시 특약:

• "계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다."

3) 중도금 및 잔금 지급 일정

✅ 매매 계약 시 중도금과 잔금 지급 일정이 변경되거나 지연되는 경우가 많으므로, 이에 대한 대책을 마련해야 합니다.
✔ 예시 특약:

• "매수인은 계약일 기준 30일 이내에 중도금을 지급해야 하며, 기한 내 지급하지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다."
• "잔금 지급일이 연기될 경우, 연기된 기간만큼 연체 이자를 지급해야 한다."

4) 부동산 인도 조건

✅ 계약 후 실제 입주 날짜를 두고 갈등이 발생하는 경우가 많으므로, 이를 사전에 명확히 규정해야 합니다.
✔ 예시 특약:

• "잔금 지급과 동시에 소유권 이전과 부동산 인도가 동시에 이루어져야 한다."
• "임차인은 계약 종료 후 7일 이내에 집을 원상복구한 상태로 반환해야 한다."

3. 부동산 계약서 특약사항 작성 시 주의할 점

1) 모호한 표현 사용 금지

❌ "임대인은 적절한 수준에서 도배를 교체한다." → 적절한 수준이 모호함
✅ "임대인은 입주 전 모든 벽면을 새 도배지(실크벽지 기준)로 교체한다." → 구체적인 기준을 명시

 

2) 법적으로 효력이 있는 내용만 포함

❌ "매도인은 입주 후 3년간 하자 보수 비용을 부담한다." → 법적으로 인정받기 어려운 조항
✅ "잔금 지급 전 발견된 하자는 매도인이 보수하며, 잔금 지급 후 발생한 하자는 매수인이 부담한다."

 

3) 특약사항은 계약서 본문과 모순되지 않게 작성

• 계약서 본문과 특약사항이 서로 모순되면 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
• 예를 들어, 계약서 본문에서 "보증금은 2개월 내 반환"이라고 했는데, 특약사항에서 "보증금은 6개월 내 반환"이라고 하면 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 부동산 계약 특약사항 샘플

[부동산 계약 특약사항 예시]

 

•  현 시설 상태에서의 매매 계약이며, 등기사항 증명서를 확인하고, 계약을 체결한다.
• (근저당이 없는 경우)매도인은 계약일로부터 잔금일까지 현 등기사항 증명서 상태를 유지한다.
• (근저당이 있는 경우)현 등기사항증명서상 근저당권 설정 상태에서의 계약이며 잔금일까지 전액 상환 및 말소등기 하기로 한다. 
• 계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.
• 매도인은 민법 제580조에 의거 중대한 하자(균열, 누수)에 관하여 담보책임을 지기로 한다.
• 매도인은 잔금일에 도시가스 정산 후 영수증과 잔금일 전날까지의 관리비 중간정산금/입주시 받은 메뉴얼 책자, 리모콘 등 비품과 키4개, 비밀번호를 매수인께 전해주기로 한다. 

5. 결론: 안전한 계약을 위한 철저한 준비

부동산 계약에서 특약사항은 계약 당사자의 권리를 보호하고 불필요한 분쟁을 방지하는 중요한 장치입니다.
✅ 특약사항을 명확하고 구체적으로 작성해야 하며,
✅ 계약서 본문과 상충되지 않도록 신중하게 검토해야 합니다.

안전한 부동산 거래를 위해 계약서 작성 시 특약사항을 꼼꼼하게 확인하세요! 🚀