부동산 계약 시 주의사항: 반드시 알아야 할 10가지 체크리스트

부동산 계약은 단순한 거래가 아니라, 향후 수년간 재산권과 생활에 영향을 미칠 수 있는 중요한 과정입니다. 하지만 계약서를 꼼꼼히 확인하지 않거나 법적인 절차를 무시하면 큰 손해를 볼 수도 있습니다. 따라서 부동산 계약 시 주의해야 할 핵심 사항을 정확히 이해하는 것이 필수적입니다. 이번 글에서는 부동산 계약에서 반드시 체크해야 할 10가지 주의사항을 정리해 보겠습니다.

 

 

1. 등기부등본 확인하기

부동산 계약을 진행하기 전 등기부등본(등기사항전부증명서) 을 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유권, 근저당 설정 여부, 가압류 또는 가처분이 있는지 등을 확인할 수 있는 중요한 서류입니다.

• 소유주가 실제 계약 당사자인지 확인
• 근저당(대출)이 설정되어 있는지 점검
• 가등기, 가처분 등 법적 분쟁 요소가 있는지 검토

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 열람 및 발급이 가능하며, 계약 전 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

 

2. 계약서 필수 항목 점검

부동산 매매 계약서에는 반드시 포함되어야 하는 필수 항목들이 있습니다. 아래 항목이 누락되지 않았는지 확인하세요.
✅ 매도인(임대인) 및 매수인(임차인) 정보
✅ 부동산의 상세 주소 및 면적
✅ 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정
✅ 명도(입주) 날짜
✅ 특약 사항 (예: 대출 승인이 안 될 경우 계약 해지 가능)

 

3. 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정 확인

부동산 계약에서 계약금, 중도금, 잔금은 중요한 금전적 요소입니다. 일반적으로 계약금은 거래금액의 10% 정도이며, 계약 해제 시 반환 여부를 두고 분쟁이 발생할 수 있습니다.

• 계약금 지급 후 매도인이 계약을 취소하면 배액 배상(계약금의 2배 지급)
• 매수인이 계약을 취소하면 계약금을 반환받을 수 없음

중도금과 잔금 지급 일정도 명확히 하고, 일정이 맞지 않을 경우 발생할 위약금 조항도 확인해야 합니다.

 

4. 부동산 권리관계 조사하기

소유권이 이전되었거나, 상속 또는 분쟁이 진행 중인 경우라면 계약 후 문제가 발생할 수 있습니다.

• 전세 계약 시: 기존 세입자가 있는지 확인 (확정일자 여부 점검)
• 공동명의 부동산인지 확인: 공동소유자의 동의 여부 필수
• 법적 분쟁 여부 점검: 재산권 소송, 가압류 여부 확인

이러한 사항들은 계약 전 공인중개사나 법무사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

 

5. 특약 사항 추가하기

부동산 계약 시 특약 조항을 추가하면 불필요한 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다. 예를 들면 다음과 같은 특약 사항이 있습니다.

• 계약 후 대출이 불가능할 경우 계약 해지 가능
• 매도인이 등기 이전을 거부할 경우 위약금 부과
• 기존 임차인이 있을 경우 퇴거 조건 명시

특약 사항은 계약서에 반드시 서면으로 기록하고, 구두 계약은 법적 효력이 없을 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

6. 중개수수료 및 부대 비용 확인

부동산 거래에는 중개수수료, 취득세, 등기 비용 등 추가적인 비용이 발생합니다. 지역별로 다를 수 있으므로 미리 계산해 두는 것이 좋습니다.

• 중개수수료: 매매 가격의 일정 비율(예: 0.4%~0.9%)
• 취득세: 1.1%~3.5% (부동산 종류 및 가격에 따라 다름)
• 등기 비용: 대리인 수수료 포함 약 50~100만 원

이러한 비용을 고려하여 최종적으로 필요한 금액을 미리 준비해야 합니다.

 

7. 임대차 계약 시 전세보증금 보호

전세나 월세 계약을 할 때 확정일자 및 전세권 설정을 해야 보증금을 보호받을 수 있습니다.

• 확정일자 받기: 동사무소에서 확정일자 도장 받기
• 전세권 설정: 전세권을 등기하면 우선 변제권 확보 가능

이 과정을 생략하면 집주인이 부동산을 처분하거나 경매에 넘어갈 경우 보증금을 잃을 위험이 커집니다.

 

8. 대출 가능 여부 확인

부동산을 구입할 때 대출이 승인이 되지 않으면 계약금을 잃을 수도 있습니다.

• 사전에 은행에서 대출 가능 여부 및 한도 확인
• 계약서에 대출 승인 불가 시 계약금 반환 조항 추가

특히, 규제 지역의 경우 주택담보대출(LTV, DTI) 제한이 다를 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

 

9. 건물 및 시설 점검

부동산 계약 후 하자가 발견되면 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 계약 전에 반드시 건물 상태를 점검하세요.

• 누수, 균열, 하자 여부 확인
• 가전제품 및 시설물(보일러, 에어컨 등) 정상 작동 여부 체크
• 건축물대장 확인 (불법 증축 여부 점검)

계약서에 시설물 상태를 기록하고, 하자가 있을 경우 보수 및 수리 조건을 특약 사항으로 명시해야 합니다.

 

10. 명도 및 잔금 지급 후 최종 확인

잔금을 지급한 후 명도(입주)가 지연되면 손해를 볼 수 있습니다. 따라서 계약서에 명도 날짜 및 위약 조항을 포함해야 합니다.

• 잔금 지급 후 곧바로 소유권 이전 등기 진행
• 전 세입자의 퇴거 여부 확인
• 관리비 및 공과금 정산 완료 확인

11. 결론

부동산 계약은 한 번 체결하면 쉽게 변경할 수 없는 중요한 법적 절차입니다. 따라서 계약 전 등기부등본 확인, 계약서 점검, 대출 가능 여부, 특약 조항 추가 등 필수 사항을 철저히 확인해야 합니다. 꼼꼼한 사전 준비가 안전한 부동산 거래의 핵심이므로, 위 내용을 참고하여 신중하게 계약을 진행하시기 바랍니다.